后开发时代? 房企转型文旅成败待考

2019-12-24 16:22| 发布者: 中国品牌营销网| 查看: 10111| 评论: 0|来自: 时代周报

摘要: 转型已经势在必行,但同样存在的一个现实是,房企转型多年,但行业成功案例少之又少。据媒体公开报道,数据显示,全国文旅地产处于“721”的尴尬格局,即70%亏损、20%持平、10%盈利的整体状态。

 

 

时代周报特约记者 孟樑

 

  随着“房住不炒”的落实,房地产行业在2019年迎来了更为严峻的挑战。国家统计局数据显示,上半年商品房销售金额累计同比增速为6%左右,而销售面积则累计同比下降1.3%,尽管销售均价有所上升,但仍难掩行业整体销售增速呈下滑的趋势。

 

  为了保证企业现金流,减少拿地成为房企的普遍动作之一。数据显示,截至201910月,全国主要城市62%的热点地块均以底价成交。

 

  而在开源方面,不管是被动还是主动,大多数大房企都走上了转型之路。TOP100的房企中,经营纯住宅项目的公司占比仅3%左右,在过去几年里,健康产业、文旅项目屡屡与房企联系在了一起。

 

  但道路漫漫,房企的转型之路是一场马拉松,成功完赛似乎还需要更多时间。

 

  “黄金十年”远去,后开发时代到来

 

  地产行业走过“黄金十年”的高速发展后,房企利润正逐步被土地、资金成本压缩。中小房企面临巨大生存压力,破产事件频发;大型房企同样调整战略,加码新产业布局。

 

  中国人民大学商学院组织生态与人才战略教授周禹曾披露,20112013年已经达到了峰值,年均开工量18.8亿平方米;20142025年,开工量持续下行,年均开工量大概13.2亿平方米。

 

  在各家房企之中,万达的转型之路开始得更早。早在2000年,万达就开始了对其他行业领域的探索,对万达广场建设的同时万达影城也成为了王健林的退路之一,依托众多的院线,万达早早就涉足娱乐行业。

 

  在王健林将77家酒店抛售给富力,诸多在建项目转手融创中国之后,不断出售房产的万达,成功降低了自己的负债率,更是投资成立新项目—万达健康,王健林甚至对外宣称,希望将地产从万达集团中去除。

 

  中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆曾分析:总体来看,我国房地产供不应求的时代结束了。

 

  “我们以住宅为单一产品,以开发为主要的商业模式,竞争力的重点在于成本、规模、速度,这就是开发时代。后开发时代关注全产品线、全价值链,重点竞争是运营与资产管理,重点改变了,将会使很多企业发生变化。”万通集团创始人冯仑在2019奇点(中国)绿色商业生态价值论坛上称,房地产已进入“后开发时代”。

 

  机构统计显示,2018年,TOP30房企70%发布多元化战略,百强房企有97%布局多元化业务。娱乐、旅游、健康等与地产结合紧密的领域,成为了地产企业转型的热门之选。

 

  在健康养老领域,恒大布局了恒大养生谷,该养生谷借鉴全球大型养老社区的经验,并结合中国实际情况创建了全新的健康养老模式。

 

  今年10月,恒大集团创始人许家印还远赴黑龙江,与黑龙江省哈尔滨市、绥化市进行合作,项目中便有文化旅游、健康养老等领域。许家印更是表示,“现在投资一定要过山海关,谁过谁赢,谁不过谁后悔”。

 

  也是在10月,融创中国与清华大学、青岛市人民政府及西海岸新区管委会分别签署协议,确立在青岛西海岸新区合作共建“清华大学附属融创青岛医学中心”。

 

  “这不是公益,这是个投资。”对于涉足大健康,融创中国董事会主席孙宏斌回应称,此举遵循融创的逻辑,即投资消费升级和美好生活。

 

  国务院《“健康中国2030”规划纲要》提出,到2030年我国的健康产业规模有望突破16万亿元。丰厚的市场蛋糕无疑引来大量试水者。

 

  对于需迅速展示转型成果的房企而言,如果直接收购成熟医院,不仅避免投资新建的风险,还可以迅速呈现业绩。

 

  随着我国人口老龄化不断加剧,医疗产业需求越发旺盛。泰禾集团、阳光城、万科、绿城中国等房企均表示进军医疗行业或与医疗企业合作。

 

  截至201991日,A股市场上涉及养老概念的上市公司共37家,主要集中在房地产行业、金融行业等。其中,房地产企业有9家,包括万科A、上实发展、世联行、云南城投、海航投资、凤凰股份、金地集团、保利地产和泰禾集团。

 

  投资回报周期长,转型成功道路漫漫

 

  转型已经势在必行,但同样存在的一个现实是,房企转型多年,但行业成功案例少之又少。据媒体公开报道,数据显示,全国文旅地产处于“721”的尴尬格局,即70%亏损、20%持平、10%盈利的整体状态。

 

  房地产市场是典型的风险与利润并存的市场,资金周转速度是房地产企业的生命线。房地产企业在开发和运营功能地产时,往往面临着开发周期长、投资风险高的挑战。

 

  功能地产本身的发展,也有自身的挑战。如养老行业,从经营情况看,业内尚未形成完善的发展体系。

 

  在重资产、高投入、回报周期长的现状下,房企均处于抢占市场、经营品牌阶段。虽然多数房企采用“养老+地产”的模式进入该领域,却普遍存在实践功能地产项目管理经验不足,运营开发能力较差的问题,多数房企难以摆脱传统房地产的开发模式,不得不将“地产”作为发展重心。

 

  所以,早年的一些转型试水者,如今仍在盈利边缘挣扎。自2015年朝“文化+旅游+城镇化”模式转型后,华侨城远离传统地产“高周转”逻辑,但也陷入转型迷思。

 

  1028日,华侨城发布第三季度财务报告。报告期内,公司营业收入122.1亿元,同比增长24.15%;归属于上市公司股东的净利润31.88亿元,同比增长3.62%。但若扣除非经常性损益,华侨城第三季度归属于上市公司股东的净利润为23.06亿元,同比减少23.65%

 

  过去两年,无论是年销售金额、收入、净利润等核心指标,万科都曾被碧桂园、恒大赶超。尽管郁亮多次对外宣布,万科的目标是马拉松比赛的最终胜利,但龙头老大的失落感不言而喻。

 

  比万科更早转型的企业,也罕见成功者。2012年,SOHO中国便宣布,未来三年,逐步告别一贯以来的散售模式,改为持有出租物业。然而,SOHO中国从散售转型自持后,营业收入及净利润连续三年下滑,近期更是陷入清仓抛售资产传闻中。

 

  在此背景下,各大房企进军多元产业已是“不得不为”。但同质化的问题,多数房企依然无法避免。由于从事功能地产开发的房地产企业在招商引资、产业导入等方面的能力还有待加强,缺乏特色产业集群造成的同质化严重,使得房地产企业的发展举步维艰。

 

  究其原因,主要是因为我国功能地产还处于初级阶段,无论政府还是房地产企业在实际开发中或多或少缺乏特色,没有结合区域或者企业自身特征,发展自己的特色产业集群,而是盲目引入企业、追求规模,导致同质化严重,且部分企业科技水平低,企业良莠不齐,无法实现产业间关联,无法构造相互促进和发展的产业集聚格局。

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