开民宿暴赚?采访17位老板后,我们发现了行业的“美丽”真相(上)

2019-10-5 18:34| 发布者: 中国品牌营销网| 查看: 10154| 评论: 0|来自: 蛋解创业

摘要: 据业内人士透露,目前能赚钱的民宿只有20%。带着梦想和疑问,蛋解创业此次采访了包括大乐之野、印主题、町隐学院在内的十多位民宿投资者,了解到一些内幕,让我们一一揭开。

 

 

| 蛋解创业

 

民宿一直很热,但似乎又有些过热,房间供大于求,淡季一来,很多民宿空置率很高。据业内人士透露,目前能赚钱的民宿只有20%。带着梦想和疑问,蛋解创业此次采访了包括大乐之野、印主题、町隐学院在内的十多位民宿投资者,了解到一些内幕,让我们一一揭开。

 

针对以下几个问题,你将获得答案:

 

印主题、大乐之野的民宿还在赚钱?

 

什么样的民宿在赔钱?

 

开民宿最大的风险是什么?

 

如何在淡季维稳客源?

 

普通人可以兼职开民宿吗?

 

赚钱的民宿都有什么共同特点?

 

为什么莫干山繁荣而大理崩塌?

 

1、莫干山:民宿从业者的朝圣之地

 

民宿有两类,乡村民宿和城市民宿。乡村民宿以旅游度假为主,可能是旅游目的地,也可能是城市周边休闲度假。比如杭州附近的莫干山,北京附近的野山坡就属于城市周边休闲度假,像大理、丽江等属于旅游目的地;而城市民宿更多的是酒店替代品,只要打开Airbnb就能找到很多民宿。

 

易观数据显示,2017年中国在线民宿市场交易规模在2017年达到66.9亿元人民币,同比增长达到了26.6%的高速。

 

2019途家民宿上半年发展报告》显示,截止2019年上半年,途家民宿全球房源已超过230万,境内预订订单量同比增长2倍,境外预订订单量增长近4倍。途家是目前国内最大的在线民宿平台。

 

 

《亲爱的客栈》图片来源网络

 

2017年下半年,《青春旅社》《亲爱的客栈》《漂亮的房子》《三个院子》等民宿类综艺助推。全国民宿一片火热,其中莫干山、大理等地是乡村民宿发展最早的区域,它们在全国也最为知名。2017年上半年莫干山接待游客126.3万人次,旅游收入12.2亿元;2017年大理古城总共接待游客大约1292万人次。

 

我们首先来看看莫干山。

 

一、始于“颐园”

 

莫干山在上海的西边,距离上海4小时车程,离杭州2小时车程,这里是长三角城市人口周末休闲旅游的聚集地。

 

 

 

其实,早在上世纪20年代,莫干山就是避暑圣地,富有的外国人在这里修了洋别墅,不少名人也来这里度假,其中就有蒋介石、毛泽东。到了80年代,这里也经常有人来旅游,招待所一床难求。

 

随着经济发展,人们去到更有吸引力的地方,来这里旅游的人越来越少,别墅逐渐荒废,杂草丛生。莫干山也一直发展缓慢,到2009年,这里的路只容得下一辆拖拉机通过。

 

但在2002年,莫干山出现了第一个敢于吃螃蟹的人。

 

夏雨清在那一年发现了这里,花2.5万元/年租下一间别墅,用30多万元装修,开了莫干山第一家民宿——颐园。颐园早期以外国顾客为主,每间房能卖到1800元,还常常供不应求。这里还把一个叫做马克的英国人吸引来,他在这里开了间咖啡馆。

 

陆陆续续的,有人到莫干山开起了民宿,“裸心谷”是最早的标杆。

 

 

裸心谷

 

2009年,南非来的高天成花1.5亿打造了“裸心谷”。裸心谷在莫干山是定价最高一档,一晚房价超过2000元。有数据显示,2016年裸心谷120间房年收入达2亿。而在这之前,莫干山上的农家乐价格不过一两百,裸心谷的定价给这里一个高逼格的形象。

 

2012年上海居民年平均可支配收入达到4万元,正是消费升级的时间,这样定价也让其他民宿有了更多操作空间。

 

二、复制“裸心谷”

 

2012年,莫干山被《纽约时报》评为最值得去的45个地方之一。在这之后,莫干山民宿开始暴增,他们大多参照了裸心谷的模式,模仿裸心谷的建筑风格、装修、管家模式,价格却低于裸心谷。

 

彼时的莫干山,既有当地居民开的农家乐,只要两三百块钱一晚;也有外地人携重资打造高级民宿。各色各样的民宿模式,百花齐放,并没有一种能通吃的模式。

 

知名品牌西坡、大乐之野、原舍等等都是那段时期开始做的民宿,这3家的定价都在1000元以上。

 

据大乐之野合伙人唐国栋介绍,莫干山第一家店在2013年底开业,如今大乐之野在全国已经开出了12家民宿,11家在长三角地区。目前,大乐之野全年均价1300多元,入住率70%多。如果按15间房来算,年收入约500万。

 

 

图片来源大乐之野公众号

 

那之后,莫干山焕然一新,从上海、苏州、杭州来的游客络绎不绝,一到周末上山的车都能堵上半天。2016年上半年,莫干山全镇共接待游客203.6万人次,实现旅游收入20.3亿元,其中民宿接待游客153.5万人次,实现直接营业收入14.6亿元。

 

不过,按照法律法规,民宿属于住宿行业,这种由民房改造的民宿多半达不到消防要求,不合规,但莫干山镇政府认为民宿改变了莫干山,并没有禁止,而是出台了政策去支持。

 

所以,在莫干山,几乎没有违规民宿。

 

三、供大于求,洗牌开始

 

2016年后,这片小山的供需关系发生了变化。

 

数据显示,2016年莫干山民宿数量比2015年增加一倍,2017年又比2016年增加一倍。2017年底,这里的民宿品牌数量达到1000家。而莫干山的占地约6.45万亩,相当于每64.5亩就有一家民宿。与此同时,客流量也在被分流。浙江周边的松阳、桐庐、安吉、千岛湖开始被大家熟悉起来。

 

 

桐庐的大乐之野民宿

 

为了争夺客源,莫干山的民宿开始打价格战。那些完全不顾成本,在初期花1000多万装出不到10间房的投资人陆陆续续开始倒闭。而往往这部分投资者,在一床难求的行业上升期,感受不到太多的危险。有民宿主表示,以前淡季只有两个月,2017年后旺季才4-5个月。

 

2015年以前,莫干山民宿回本周期非常短,有的投资几百万,一年半就能回本。如今做乡村民宿能在5年内回本那绝对是一件好事。像大乐之野这样的品牌,投资6-8年才能回本。当然对比看一下,住宿业的回本周期一般比较长,据2015年《旅游情报》浙江中高端民宿市场调查显示,高端民宿在2016年前的回本周期是4年,酒店业是62年。

 

 

 

而活着的民宿,则各显神通去获客,有的靠美食,有的靠旅游体验,比如采茶、摘果子等,有的对接OTA平台增加流量。比如,大乐之野则办起了学校,靠培训吸引开民宿的人来学习,进而提高入住率。

 

20174月,大乐之野、过云山居、茑舍、Kanra紫一川、千里走单骑5家民宿发起集群战略。在乡村发展餐饮、游乐园、美术馆、儿童产业园等项目,将民宿变成度假区,为城市人的周边游提供去处。乡伴文旅集团的朱胜萱则是联合10家民宿建立集群,并配备餐饮、俱乐部、运动场所等一些娱乐设施。

 

在这种情况下,地方政府也在积极引导民宿发展。地方政府出面承办民宿会议,接待全国各地来的考察团,又承办一些活动,比如运动赛事、马拉松等来为当地民宿带来客流量。德清县政府(莫干山所在县)在《休闲旅游发展“十三五”规划》 将莫干山正式定为国际旅游度假区,并开发登山健身步道、路虎体验中心、Discover极限基地、破风骑行俱乐部户外休闲运动产品与度假产品,加快推进莫干山的建设,2016年莫干山被列入我国首批特色小镇。

 

 

莫干山民宿

 

如今,在乡村振兴战略的大背景下,全国各地政府都在支持乡村民宿建设,四川、河南、陕西、浙江、海南等地都出台了具体的政策支持。比如成都下辖彭州市,对民宿实行统筹营销,还有不超过6万元的一次性补贴,被评为金宿级还有50万元奖励。河南省政府主导民宿招商会,副省长站台。云南、贵州一些省市,都出具相关政策吸引大理等地的民宿主。

 

而大理,就是我们接下来要聊的。它和莫干山呈现了相似的市场发展轨迹,却承受了完全不同的政策命运。

 

莫干山背靠中国经济最发达的长三角地区,消费者高收入水平支撑起这里的客流量,在政府的引导下,莫干山民宿良性发展,但是大量民宿涌入后,这里经历了一轮残酷的竞争,不少民宿倒闭。竞争也抬高了莫干山的房租价格、设计装修成本,将后来者挡在门外。但这里仍然是全国民宿从业者考察学习的圣地,这里的设计、管理都是民宿最前沿的。

 

2、已然被禁令压垮的大理民宿

 

一、大理民宿兴起于旅游业

 

与莫干山不同,莫干山主要是长三角的客户群,而大理是网红旅游地。莫干山靠着最初一两家民宿带火了整个乡镇,吸引着周边城市的人周末来度假,大理的民宿则是随着旅游业的发展衍生出的住宿需求。

 

大理的民宿,也叫客栈,而最出名的地区就在双廊镇。

 

 

双廊镇

 

双廊三面环山,一面临海,被誉为“苍洱风光第一镇”。早在豆瓣、早期微博时代,双廊就走红于网络,吸引了一批背包客前来旅游。这里酒店少,当地居民便把自家院子租出去。后来,厌倦了城市生活的文青逃到这里,打造自己的“理想国”。

 

随着旅游业的快速发展,民宿也开始疯狂生长。

 

根据《大理市2016年国民经济和社会发展统计公报》显示,2016年大理市全年接待游客1507.73万人,同比增长46.73%。这一数字远远超过往年的12%左右。到20173月,洱海周边各种特色民宿超过2000家。

 

 

火爆抖音、小红书的美人鱼酒店

 

但游客的增长比民宿还快,当时的民宿经常爆满。据《好奇心日报》报道,2014年《心花怒放》上映后,洱海的海景房从2012年的200-400元飙升到一两千元,客栈也越变越大,有的像一座小型酒店。

 

随之水涨船高的是成本。民宿主在这里的普遍做法是拿宅基地重建、建造成海景房。民宿主一次性付清十几年、二十几年不等租期的房租。2013年以前,租金就达到100万以上,整体加上装修投资共400万,这样的规模在当时是典型。从2014年开始,投资规模加大,800万、1000万级别的应有尽有。

 

町隐民宿学院旗下的民宿“即见行旅”开在大理古城,2015年开业,15间房,投入240多万。2018年整年入住率80%多,均价300多元,中端水平。配有前台2人,厨房3人,管家2人。一年的人员成本40-50万。去年一年收入200多万,未计算装修摊销,净利润70-80万。

 

 

 

但是民宿在这里并没有得到政策的大力支持。

 

政府规定,开民宿需要七证齐全,这七证分别是准建、土地规划、营业执照、卫生、排污、消防、特种行业。但这些证件却并不好办,央视曾报道,这里有的是消防证办理权下放到镇派出所,但派出所不知道怎么办理;大理在20164月还全面停办了排污证;同年8月整顿旅游市场,停办了所有客栈相关证照。

 

这让很多民宿都在“裸奔”,仅有5%的民宿合规。

 

二、整顿重创大理民宿

 

2017年,洱海集中爆发蓝藻。为保护生态环境,政府下令海边民宿停业整顿,2000多家民宿和餐厅停业,只有证照齐全才有机会恢复营业。结果是一年多后,1800多家民宿拆迁。

 

民宿被拆迁,加上同期云南旅游宰客等负面消息在网络上传播,带来的是大理游客数的下降,2018年十一黄金周的入住情况大不如前。一位民宿主在朋友圈说到,“民宿的凛冬将至,双廊复业的12家客栈,入住率70%都不到”。

 

云掌柜发布的《2018民宿行业报告》显示,2018年大理的平均房价从2017年的393元下降到310元。而其他民宿主要城市,比如杭州、深圳、三亚的房价都在上涨。

 

 

大理民宿

 

今年,大理的旅游人数并没有回升,而是一路下行。“这可能与今年经济不景气有关系,旅游消费需求的弹性非常大,很容易把旅游的消费支出砍掉”,町隐民宿学院创始人刘汉捷表示。而除了经济下行的大环境影响外,近几年与云南风景相近的泰国游、越南游也逐渐兴起,价格低到1000多元就能出国,对云南的旅游也造成了一定的冲击。

 

在这种背景下,大理的旅游客流量不如以往。刘汉捷表示,大理很多民宿主感觉到,今年来自携程、美团等OTA平台的流量下降了30%-40%。“2018年大理旅游爆发期有40多天,今年只有10多天”。他估计,即见旅行2019年量价齐跌,入住率大约下降10%,均价下降20%

 

三、民宿不应该是住宿业

 

如今,乡村民宿出现以集群化的方式发展。业内人士认为,民宿难与酒店竞争,无论是管理、人才,还是营销等方式都不如酒店。

 

酒店已经有非常标准的管理体系,每间房的投入成本都形成了标准,而乡村民宿要做出特色,要根据周边景观特点个性化定制,根据周围的环境不同,装修的材质,景观的打造,需要投入的成本也不同。几百万到上千万打造十多间房比比皆是。民宿必须找到新的定位,这就是集群。

 

集群不单单整合民宿,更重要的是将餐饮、娱乐设施整合起来,将民宿集群变成一个住得好,玩得好,吃得好的地方。这些是酒店无法做到的。也就是说,从文旅产业的角度来做民宿,才更有竞争力。

 

 

宁夏中卫沙坡头

 

比如,宁夏中卫的沙坡头就是这样一个民宿集群。这里集群聚集了大乐之野、墟里、飞鸟集、西坡等在内的头部民宿品牌。还有1家书店、1个美术馆、几家餐厅、1家法餐、1个咖啡馆。而旁边则是黄河、腾格里沙漠。

 

而单家民宿体量小,能撬动的地方政府资源非常小,还会面临着政策的不确定性。集群项目入驻一个地区, 情况就不一定,很可能能得到政府一二把手的重视,在拿地、与村民沟通方便都会更顺畅。这是我们发展的民宿行业的第一个趋势。

 

由旅游带火的大理,聚集了一批文艺青年到此开民宿。疯狂生长的民宿大多不合规,政府一纸令下整顿民宿,关停了大量门店。但是活着的民宿却并没有因为竞争减少而过得好,因为2018年以后,大理的客流量明显下降,缺少竞争力的民宿越来越难走。现在,更多的民宿抱团向前走,去撬动更多资源。

 

3、城市民宿在一片哀嚎中卡准定位才能赢

 

民宿的另一种形态是城市民宿。

 

2018年是中国城市民宿发展最快的一年,美团旗下民宿预订平台榛果民宿发布的《2019城市民宿创业数据报告》显示,成立于2017年的榛果民宿上线两年房东超过9万名,房源超过45万间,覆盖300多座城市。2017年,中国在线民宿市场交易规模达到66.9亿元人民币,同比增长26.6%

 

一、不得不选的重庆民宿

 

在一些网红城市,城市民宿的发展极其惊人,重庆就是一个例子。重庆是近两年随着抖音火起来的网红城市。

 

据途家数据,重庆2017年底只有5000家民宿,2018年底涨到33000家,猛涨超过六倍。在重庆解放碑附近,一个小区内能开出300多家民宿。该小区一共才1560户业主,民宿多到影响小区业主正常生活。

 

 

 

蛋解创业团队在重庆民宿集中地,渝中区鹅岭二厂也体验了一把。

 

作为网红打卡地,鹅岭二厂在《从全世界路过》之后变的繁荣起来,而在这个片区,几乎找不到民宿以外的常规酒店,不得不选。

 

我们入住的的米民宿,单价400-900元,比深圳、西安等地的如家(300多一晚)要贵。整体来讲,整体装修和环境有一定的特色,但是周边就是街道,并没有特殊的拍照场景;房间用品比普通酒店的一次性用品的品牌要好;但是,标准化地面清洁,卫浴、气味,温控,摆放都不如大型连锁酒店体验好,房间里死角没有清理干净,房间也没有图片宣传上那样让人有拍照的欲望,早午晚餐并不标准化,但管家的态度非常好,随时有问题都会解答,对周边的情况也很了解。

 

 

的米民宿

 

其实,这也是目前城市民宿行业的现状。

 

单家城市民宿的体量很小,利润也不高,很难聘请大量的员工,大多都是临时找阿姨来做一下清洁,并没有什么硬性标准,很难做到酒店那样的标准化。

 

另外,以重庆为例,城市民宿已经普遍出现了订单增长速度跟不上房间增长量的情况。

 

据途家报告显示,截至20188月底,重庆民宿订单已经超过2017年全年的115%;重庆民宿的房源相比2017年全年增长了180%。这其中必然有一部分民宿是赚不到钱的。

 

暴涨背后的原因,就是城市民宿的低门槛。

 

在重庆,少到几千块钱就能开一间民宿,大家一哄而上,造成供需关系失衡,竞争全靠打价格战。大量的人租房做民宿,也拉高了房租成本。成本增加,收入压缩,利润被压得很低,大家都难赚到钱。

 

有媒体朋友曾经报道过,20188月的时候,重庆网红旅游地洪崖洞的一位民宿主,前脚正准备以4000/月的租金拿房,后脚就来了另一波人。于是他抬价到5500,结果对方直接喊6500。要是在一年以前,这样的户型只要2500元。

 

这导致,2017年,重庆民宿还只有5000家时,入住率能达到95%,而在2018年的淡季,一些小民宿入住率连40%都不到,这样的入住率是无法覆盖房租成本的。

 

 

 

2019年初,途家平台上退掉了3000多家民宿。

 

一位在重庆做过民宿的朋友告诉蛋解创业,她在解放碑有4套房,都是单间配套的户型,每月租金2800-3200元,做民宿只有200元一晚,旺季还好,淡季就只有亏本,而重庆旅游,一年有四个月的淡季,分别是131112月。

 

无独有偶,同样是网红城市的成都也面临着同样的问题。

 

成都也是一个民宿发展迅猛的城市。20185月,根据网络预订平台数据显示,成都市以民宿(含客栈)或短租共享住宿设施名义登记的经营单位突破2万家。而一年前还只有1万套,三年前只有800套。

 

2018中国民宿市场四维分析报告》显示,在2018年第一季度,成都酒店的平均出租率在45%-65%之间,而71.5%的房东民宿入住率竟然在50%-100%之间。民宿在成都非常受欢迎。

 

 

成都民宿

 

但民宿经营者的情况可并不乐观。自媒体平台民宿客介绍了成都的三家民宿,前期投入2-7万不等,月租金两三千,他们都是七八月份旺季能盈利六千到1万多,但是到了9月份淡季,都变成亏损几千。

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